Achat d’une partie commune en copropriété

Acheter une partie commune en copropriété : règles, procédure et précautions

Dans une copropriété, les parties communes — couloirs, combles, local à vélo, terrain, palier, etc. — appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, il est possible pour un copropriétaire d’en acheter une portion pour l’annexer à son lot privatif. Ce type d’achat, bien que possible, obéit à une procédure stricte et nécessite l’accord collectif de la copropriété.

Qu’est-ce qu’une partie commune ?

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont les éléments de l’immeuble affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (hall d’entrée, escaliers, toiture, murs porteurs…). À l’inverse, les parties privatives sont rattachées exclusivement à un ou plusieurs lots (appartement, cave, garage…).

Exemples de parties communes pouvant faire l’objet d’une vente :

• Combles non aménagés,

• Couloir désaffecté,

• Jardin collectif ou place de stationnement commune,

• Gaine technique ou local à usage collectif.

Peut-on acheter une partie commune ?

Oui, mais l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale est requise pour autoriser la vente (article 26 de la loi de 1965). Il ne s’agit pas d’une simple formalité : la partie commune sort du patrimoine collectif, ce qui nécessite une décision lourde et irréversible.

La procédure d’achat d’une partie commune

1. Demande écrite au syndic

Le copropriétaire intéressé doit adresser une demande motivée au syndic, accompagnée si possible d’un plan et d’un descriptif.

2. Inscription à l’ordre du jour de l’AG

Le syndic inscrit la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il peut être demandé un devis de géomètre ou une évaluation de la valeur de la partie concernée.

3. Vote à l’unanimité des copropriétaires

La vente ne peut être autorisée qu’avec l’unanimité des voix exprimées en assemblée. En cas de refus, la vente ne peut pas se faire.

4. Réalisation d’un modificatif de l’état descriptif de division (EDD)

Si l’accord est obtenu, un géomètre-expert modifie l’EDD pour intégrer la surface achetée au lot de l’acquéreur, avec mise à jour des tantièmes.

5. Acte notarié et publication

La vente est formalisée par un acte authentique devant notaire, signé par le syndic (représentant le syndicat des copropriétaires) et l’acquéreur. L’acte est ensuite publié au service de publicité foncière.

Conséquences de l’achat

• Modification des tantièmes de charges : l’acquéreur peut voir ses charges augmenter.

• Répartition modifiée pour tous les copropriétaires, à prendre en compte pour les votes futurs.

• Valorisation du lot concerné, avec potentiel gain en surface ou usage (ex. : aménagement de combles).

À savoir avant de se lancer

• L’accord n’est jamais garanti : un seul vote contre suffit à bloquer la vente.

• L’achat peut entraîner des frais importants : géomètre, notaire, modification du règlement de copropriété.

• Il est fortement conseillé de préparer le projet en amont, avec des plans, un projet d’aménagement et une estimation de la valeur.

Conclusion

L’achat d’une partie commune peut être une excellente opportunité pour valoriser un lot de copropriété, mais il doit être anticipé et présenté avec rigueur. La clé du succès réside dans la concertation avec les autres copropriétaires et une préparation juridique sérieuse. En cas de doute, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou un syndic expérimenté.